【案情簡(jiǎn)介】
2008年4月，李某和愛(ài)人來(lái)到本地做生意，李某通過(guò)中介公司租到了一處住宅樓，房租一年1萬(wàn)元，李某覺(jué)得房租很合適，于是便與房東簽訂了租期為5年的房屋租賃合同，并一次性付清了房租5萬(wàn)元、押金5000元。手續(xù)
辦完后，李某對(duì)租住的房屋簡(jiǎn)單進(jìn)行了裝修，購(gòu)置了家具，便入住該租賃房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家鄉(xiāng)，便將租住的房屋以每年1.2萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)租給了王某，轉(zhuǎn)租合同期限為兩年，房租是半年一交

李某收取了半年房租便與愛(ài)人回到了家鄉(xiāng)。

2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某卻告知李某，其早于2009年10月與房東重新訂立了租房合同，同時(shí)向房東支付了一年的房租。李某又找到房東，房東告訴李某，由于李某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租
已經(jīng)構(gòu)成違約了，所以房屋租賃合同解除，并退給李某3.5萬(wàn)元。

一、哪些情況下可以進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租？

　　1、租賃合同約定的租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

　　2、租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式，當(dāng)事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

　　3、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　4、出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　5、房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要提交的資料：

　　（1）房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

　　（2）出租人、承租人的個(gè)人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊(cè)證明；

　　（3）房屋租賃合同。

二、限制房屋轉(zhuǎn)租的情形

　　1、承租人拖欠租金的；

　　2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

　　3、預(yù)租的商品房。

　　另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

　　承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

　　4、不得違背雙方意愿，有問(wèn)題，雙方要共同討論。

三、轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

　　承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過(guò)出租人同意，沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租，為無(wú)效。

　　法律依據(jù)：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

四、轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無(wú)效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說(shuō)如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過(guò)，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

五、房屋轉(zhuǎn)租的稅費(fèi)如何收取？

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)個(gè)人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題通知如下：

　　1、個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　2、取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

　　3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2002〕146號(hào)）有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：

　　（1）財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)；

　　（2）向出租方支付的租金；

　　（3）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用；

　　（4）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

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