【基本案情】
2012年4月，原告在被告處購買房屋一套，約定9月1日交房。9月10日原告去收房并出示了證件，可被告委托的物業(yè)公司說必須先交暖氣、燃?xì)饧坝芯�電視初裝費(fèi)用，并簽訂物業(yè)合同才能交房。由于物業(yè)公司不具備收費(fèi)主體資格，且沒有出示委托收費(fèi)手續(xù)，收費(fèi)沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)，遂拒絕交納費(fèi)用，物業(yè)公司就拒絕交房。故訴于法院，請求判令被告交付房屋，按日萬分之二支付違約金22320元，并賠償因延期交房所受到的房租損失每月3000元，本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告辯稱：根據(jù)雙方簽訂的購房協(xié)議，原告應(yīng)向被告交納相關(guān)費(fèi)用后才能交房，但原告未交納，故不存在違約問題，應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明：2012年5月16日，原告購買被告某公司開發(fā)的商品房一套，并與被告簽訂了商品房預(yù)售合同。合同中對所購商品房的基本情況、付款方式及雙方的違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，并約定被告應(yīng)當(dāng)在2012年8月30日前將房屋交付買受人使用。合同第二十一條規(guī)定：合同附件與合同具有同等法律效力。其中附件四——合同補(bǔ)充協(xié)議第1條規(guī)定：暖氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)由買受人承擔(dān)，按國家有關(guān)部門收費(fèi)規(guī)定于交房時(shí)繳納。
【裁判結(jié)果】
根據(jù)審理查明的上述事實(shí)，法院判決：駁回原告訴訟請求。
一審宣判后，原告不服上訴，二審法院判決：
一、撤銷一審判決;
二、被告于判決生效后十日內(nèi)交付房屋;
三、被告賠償逾期交房損失;
四、駁回的其他訴訟請求。
從上述案件當(dāng)中可以看到，雙方產(chǎn)生糾紛的關(guān)鍵因素就是雙方簽訂的合同不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有些條款并未約定導(dǎo)致之后產(chǎn)生糾紛，二審之所以改判一審判決，爭議的關(guān)鍵是對原被告雙方簽訂的商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第一條的理解有不同，因此，在日常生活中進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，簽訂合同時(shí)需要完善合同內(nèi)容并注意避免一些法律風(fēng)險(xiǎn)，才不至于造成無法挽回的損失。
一、合同應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容？
合同的內(nèi)容，即合同的當(dāng)事人訂立合同的各項(xiàng)具體意思表示，具體體現(xiàn)為合同的各項(xiàng)條款。
《合同法》第12條規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般應(yīng)包括以下條款：
(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;
(二)標(biāo)的;
(三)數(shù)量;
(四)質(zhì)量;
(五)價(jià)款或者報(bào)酬;
(六)履行期限、地點(diǎn)和方式;
(七)違約責(zé)任;
(八)解決爭議的方法。
當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。”
合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同
有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照前述規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
1、質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
2、價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行;依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。
3、履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。
4、履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。
5、履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。
6、履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。
傳統(tǒng)合同法上的八大條款并非每個(gè)合同都必須具備的“必備條款”、“主要條款”，缺少了其中的一個(gè)或幾個(gè)條款，并不當(dāng)然導(dǎo)致一個(gè)合同不成立或者不生效。事實(shí)上，每個(gè)合同應(yīng)具備哪些條款依合同情形不同而各不相同。
二、簽訂合同應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？
(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所
當(dāng)事人是合同的主體，合同中如果不寫明當(dāng)事人，就無法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的承擔(dān)，特別是在合同涉及多方當(dāng)事人的時(shí)候更是如此。合同中不僅要把應(yīng)當(dāng)規(guī)定的當(dāng)事人都規(guī)定到合同中去，而且要把各方當(dāng)事人名稱或者姓名和住所都規(guī)定準(zhǔn)確、清楚。
(二)標(biāo)的
標(biāo)的是合同成立的必要條件，沒有標(biāo)的，合同不能成立，合同關(guān)系無法建立，合同的標(biāo)的也多種多樣：
1.有形財(cái)產(chǎn)。
2.無形財(cái)產(chǎn)。
3.工作成果。
標(biāo)的的規(guī)定應(yīng)當(dāng)清楚明白、準(zhǔn)確無誤，特別是對于不易確定的無形財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)、工作成果等更要盡可能地描述準(zhǔn)確、明白。
(三)數(shù)量
許多合同，只要有了標(biāo)的和數(shù)量，即使對其他內(nèi)容沒有規(guī)定，也不妨礙合同的成立與生效。因此，數(shù)量是合同的重要條款。一般而言，合同的數(shù)量要準(zhǔn)確，選擇使用共同接受的計(jì)量單位、計(jì)量方法和計(jì)量工具。根據(jù)不同情況，要求不同的精確度，允許的尾差、磅差、超欠幅度、自然耗損率等。
(四)質(zhì)量
質(zhì)量條款的重要性是勿庸贅言的，許許多多的合同糾紛由此引起。合同中應(yīng)當(dāng)對質(zhì)量問題盡可能地規(guī)定細(xì)致、準(zhǔn)確和清楚。國家有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。如有其他質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)盡可能約定其適用的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)事人可以約定質(zhì)量檢驗(yàn)的方法、質(zhì)量責(zé)任的期限和條件、對質(zhì)量提出異議的條件與期限等。
(五)價(jià)款或者報(bào)酬
價(jià)款或者報(bào)酬，是一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人所付代價(jià)的貨幣支付。如果有政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的，要按照規(guī)定執(zhí)行。價(jià)格應(yīng)當(dāng)在合同中規(guī)定清楚或者明確規(guī)定計(jì)算價(jià)款或者報(bào)酬的方法。有些合同比較復(fù)雜，貨款、運(yùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保管費(fèi)、裝卸費(fèi)、報(bào)關(guān)費(fèi)以及一切其他可能支出的費(fèi)用，由誰支付都要規(guī)定清楚。
(六)履行期限
履行期限直接關(guān)系到合同義務(wù)完成的時(shí)間，涉及當(dāng)事人的期限利益，也是確定合同是否按時(shí)履行或者遲延履行的客觀依據(jù)。履行期限可以是即時(shí)履行的，也可以是定時(shí)履行的;可以是在一定期限內(nèi)履行的，也可以是分期履行的。期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計(jì)算期限的方法。
(七)履行地點(diǎn)和方式
履行地點(diǎn)是指當(dāng)事人履行合同義務(wù)和對方當(dāng)事人接受履行的地點(diǎn)。履行地點(diǎn)有時(shí)是確定運(yùn)費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)以及所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移、何時(shí)轉(zhuǎn)移的依據(jù)。履行地點(diǎn)也是在發(fā)生糾紛后確定由哪一地法院管轄的依據(jù)。因此，履行地點(diǎn)在合同中應(yīng)當(dāng)規(guī)定得明確、具體。
(八)違約責(zé)任
違約責(zé)任是促使當(dāng)事人履行合同義務(wù)，使對方免受或少受損失的法律措施，也是保證合同履行的主要條款。當(dāng)事人為了特殊的需要，為了保證合同義務(wù)嚴(yán)格按照約定履行，為了更加及時(shí)地解決合同糾紛，可以在合同中約定違約責(zé)任，如約定定金、違約金、賠償金額以及賠償金的計(jì)算方法等。
(九)解決爭議的方法
解決爭議的方法指合同爭議的解決途徑，對合同條款發(fā)生爭議時(shí)的解釋以及法律適用等。解決爭議的途徑主要有：一是雙方通過協(xié)商和解，二是由第三人進(jìn)行調(diào)解，三是通過仲裁解決，四是通過訴訟解決。當(dāng)事人可以約定解決爭議的方法，但是選擇和解、調(diào)解方式解決爭議，都不能排除法院的管轄，當(dāng)事人可以提起訴訟。
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